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CONDOMINIO. Spese ordinarie e spese straordinarie. Cosa dicono il Codice Civile e la Giurisprudenza

Quali sono gi interventi sui quali è possibile recuperare una parte della quota pagata e cosa bisogna allegare al 730. I doveri dell’amministratore


Ogni proprietario di un’unità immobiliare che fa parte di un condominio è tenuto a contribuire alle spese per il mantenimento e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. 


Se l’appartamento è affittato, dovrà, comunque, corrispondere la sua quota versando ciò che gli avrà anticipato l’inquilino. Poco o tanto che sia, si tratta di uno sborso che può pesare sul bilancio familiare. Come detrarre le spese condominiali per recuperare una parte della somma pagata? E quali sono le spese condominiali detraibili? Rientrano anche, ad esempio, quelle per la manutenzione straordinaria o per la pulizia delle scale?






Le spese condominiali possono essere ordinarie e straordinarie. Nelle prime rientrano quelle che riguardano:


* la pulizia di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e tutte le altre parti comuni dell’edificio;


* la manutenzione ordinaria dei serramenti, dei citofoni, dell’ascensore, delle caldaie e – se presenti – di cancelli e cancelletti automatici;


* il controllo e la riparazione degli impianti di illuminazione, compresa la sostituzione delle lampadine bruciate;


* la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici per normale usura;


* la gestione del giardino;


* il pagamento delle utenze;


* il pagamento dei premi assicurativi e delle imposte che gravano sul condominio;


* il compenso dell’amministratore;


* le spese di cancelleria.


A queste spese ordinarie si aggiungono quelle straordinarie, cioè quelle inerenti alla manutenzione straordinaria e alla ristrutturazione dell’edificio che vengono autorizzate dall’assemblea con una maggioranza qualificata se sono di rilevante entità. Contestualmente, deve essere deliberata la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.


La giurisprudenza ritiene straordinarie le spese per:


* la riparazione dei danni provocati all’edificio da calamità naturali (terremoto, alluvione, ecc.);


* la ricostruzione, totale o parziale, di un impianto;


* la riparazione dell’argano dell’ascensore;


* l’adeguamento degli ascensori alle norme di sicurezza;


* la realizzazione di nuove opere necessarie a restituire alla cosa la sua normale funzionalità, quando essa è venuta meno per mancanza dell’ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento dovuto a forza maggiore.


Per completezza, vanno segnalate anche:


le spese urgenti, cioè quelle che devono essere affrontate per interventi che non possono essere rimandati ad una decisione dell’assemblea;


le spese di godimento, sostenute per il regolare funzionamento delle utilità. È il caso del combustibile per il riscaldamento comune o della rimozione della neve nel viale di accesso ai box. Vanno pagate solo da chi ne trae beneficio